La compañía Las Vistas fue conformada en 2012 expresamente para adquirir 38 inmuebles en la exclusiva residencial Garden Hills, en Nuevo Cuscatlán. Tras rotar por varias manos, la sociedad pasó a ser propiedad de una empresa ligada a ALBA Petróleos de El Salvador y al abogado José Mauricio Cortez Avelar, identificado como uno de los principales testaferros de José Luis Merino por tres instituciones en Estados Unidos. La mayoría de las casas vendidas fue a parar a las manos de personas y sociedades relacionadas con Merino. La empresa ha representado un mal negocio, con sospechosas pérdidas de más de $1 millón.

Los 38 inmuebles con los que empresa ligada a Merino genera pérdidas millonarias

Un reportaje de Moisés Alvarado

Fotografías de Melvin Rivas. Infográfico de Jorge Contreras

Residencial privada Garden Hills
Residencial privada Garden Hills

Garden Hills se promociona como “un proyecto diseñado con los más altos estándares de arquitectura e ingeniería”, donde “el buen gusto está presente hasta en los más mínimos detalles”. Es una residencial privada, ubicada en el municipio de Nuevo Cuscatlán. Las casas se describen como “preciosas residencias con acabados de lujo, amplias y modernas con un toque contemporáneo”, que “hacen del proyecto un verdadero deleite para vivir”.

Esta residencial de calles anchas, solitarias y pulcras es en donde se encuentran ubicados 38 inmuebles que le han pertenecido a una empresa que, en los últimos cinco años, ha contado con varios dueños: abogados miembros de un bufete, un ciudadano guatemalteco, dos empresas domiciliadas en Panamá, entre otros.

En la última etapa, antes de la construcción de viviendas, la empresa llegó a las manos de José Mauricio Cortez Avelar, identificado por una investigación, hecha por tres instituciones en Estados Unidos, como el principal testaferro del viceministro para la Inversión y Financiamiento para el Desarrollo, José Luis Merino, quien es, además, uno de los principales líderes del partido de Gobierno. En estos movimientos también sale involucrada Inversiones Valiosas (INVERVAL), una empresa con múltiples relaciones con ALBA Petróleos de El Salvador, de la que Merino también es parte.

Las Vistas ha logrado vender 19 casas, cada una por un valor aproximado de $325,000. Entre estos inmuebles vendidos, la mayoría ha ido a parar a las manos de personas y empresas relacionadas con José Luis Merino. Pese a que se promociona como “un verdadero deleite para vivir”, estas residencias pasan deshabitadas.

El de Las Vistas se suma a la lista de los malos negocios relacionados con ALBA Petróleos de El Salvador: al final de su último año reportado ante Hacienda, el 2016, el balance fue de más de $1 millón en pérdidas.

La historia de Garden Hills y Preza Rodríguez

Aunque no aparezca así en los archivos de Hacienda ni del Centro Nacional de Registros, Garden Hills contó, desde su conformación hasta 2012, con tres accionistas guatemaltecos: Francisco Javier Botrán Briz (ligado a la compañía productora del ron Botrán), José Gregorio Preza Rodríguez y la esposa de este último, Mónica Rodríguez Minondo (ambos provenientes de familias azucareras). Esto consta en un documento de un proceso de conciliación.

La dinámica que se estableció fue que, aunque buena parte del capital destinado a la empresa fue aportado por Preza Rodríguez, en la práctica, era Botrán el encargado de administrar el negocio. Sin embargo, según una persona relacionada con documentos legales en torno al caso, en el 2010 este se extralimitó en sus funciones y no informó de algunos movimientos a sus socios, por lo que Preza Rodríguez decidió emprender acciones legales en contra de Botrán por administración fraudulenta. Este último aceptó conciliar.

Preza Rodríguez exigió como pago $2.5 millones para olvidarse de cualquier demanda. Botrán, quien asumió la deuda de forma mancomunada con Garden Hills, decidió que era mejor hipotecar los 38 inmuebles que formaban parte de la segunda etapa de su residencial para obtener más tiempo. Tenía un plazo de dos años para pagar esa deuda o perder sus terrenos, hasta el 12 de abril de 2012. El periodo llegó a su fin y Botrán no pudo cumplir con el compromiso. Por tanto, Preza pudo disponer de los inmuebles.

Preza Rodríguez evitó que estos pasaran directamente a su nombre, en este afán creó una empresa con este objetivo en particular. Tan solo un mes antes de poder transferirle su derecho de hipoteca, nació Las Vistas. El servicio de conformación le fue brindado a Preza Rodríguez por el bufete de abogados Guerrero y Guerrero, que colocó a una de sus empleadas, Elizabeth González Córdova, como accionista mayoritaria, y a otro, Jorge Méndez Allwood, como administrador único propietario. Los 38 inmuebles pasaron a ser propiedad de Las Vistas el 20 de abril de 2012.

Residencial privada Garden Hills
Proyecto. Las casas fueron construidas con el mismo modelo y color de pintura, en la orilla de la residencial Garden Hills. Tras el muro de la derecha está un terreno que le pertenece a INVERVAL, dueña del 99 por ciento de acciones de Las Vistas.

En el Centro Nacional de Registros y en el Ministerio de Hacienda jamás se vincula al guatemalteco Preza Rodríguez con Las Vistas. Por eso, visto desde afuera y solo con documentos públicos a la mano, la transferencia del derecho de hipoteca parece un negocio entre un particular y una empresa y no entre dos relacionados.

Documentos privados de Las Vistas, a los que SÉPTIMO SENTIDO tuvo acceso, revelan que, ese mismo 20 de abril de 2012, Preza Rodríguez se convirtió en el accionista mayoritario de esta joven empresa, tras aportar sus $2.5 millones en terrenos.

Ese mismo día, le transfirió esas acciones a dos empresas en Panamá: Leeland Overseas y Zerfin. Ambas tienen en sus juntas directivas a personas que aparecen en las juntas directivas de miles de compañías en el país Centroamericano. Es posible que se trate de empleados del mismo bufete panameño que se encargó de la conformación de esas dos empresas: Alemán, Cordero, Galindo y Lee. Preza Rodríguez solo aparece como apoderado en ambas compañías.

Ambas empresas fueron creadas solo unos meses antes de convertirse en las accionistas mayoritarias de Las Vistas y fueron disueltas meses después de que la compañía INVERVAL y el abogado José Mauricio Cortez Avelar pasaran a convertirse en sus nuevos dueños.

La empresa Garden Hills no ha presentado balances financieros de sus actividades desde 2007 (el año de su fundación) ante el Registro de Comercio. El ministerio de Hacienda, por su parte, no le registra ni un solo movimiento desde 2010. Cientos de reportes de omisos se han emitido alrededor de sus actividades.

Los nuevos dueños

El 23 de julio de 2013, Jorge Andrés Méndez Allwood, abogado del bufete Guerrero y Guerrero, renunció a su puesto como administrador único propietario de Las Vistas, para el que había sido elegido para los siguientes tres años en marzo de 2012. Su sustituta fue la ingeniera Lilian Carolina Vidal Díaz.

Lo mismo hizo la suplente de Méndez Allwood, Tanya Camila Hernández de Arce. Esta renuncia es la puerta por la que entró, como sucesor, José Mauricio Cortez Avelar, prestanombres del político José Luis Merino, según instituciones de EUA.

Según el Centro Nacional de Registros, también hubo un relevo en los accionistas. El 99 % de las acciones pasó a manos de la empresa Inversiones Valiosas (INVERVAL). El resto, el 1 %, era del abogado Cortez Avelar, a la sazón administrador único propietario de Inversiones Valiosas.

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El cambio. En la credencial de elección de la nueva administración de Las Vistas, donde se escoge a José Mauricio Cortez Avelar como administrador único suplente. También aparece la sociedad INVERVAL como dueña del 99 % de acciones de Las Vistas. El abogado, identificado como testaferro de José Luis Merino, es propietario del 1 % restante.

De este movimiento solo ha quedado rastro en el Registro de Comercio. Para el Ministerio de Hacienda, Elizabeth González Córdova sigue siendo la accionista mayoritaria de Las Vistas. Por lo tanto, al menos para el fisco, INVERVAL no desembolsó ni un centavo para ser la socia mayoritaria de Las Vistas.

Pero, al final de cuentas, INVERVAL y Cortez Avelar sí pasaron a disponer de los 38 inmuebles que, originalmente, le pertenecían a Garden Hills.

INVERVAL nació en agosto de 2012, seis meses después que Las Vistas, la sociedad de la que pasó a ser dueña mayoritaria. INVERVAL ya ha aparecido en el radar de los medios de comunicación en El Salvador por haber sido la receptora, a apenas unos meses de su conformación, de un jugoso préstamo de $16 millones por parte de ALBA Petróleos de El Salvador.

Parte de este dinero, poseído por INVERVAL, puede haberse utilizado para adquirir las acciones de Las Vistas, cuyo valor ascendía aproximadamente a $2.5 millones. Sin embargo, los $16 millones le fueron desembolsados a INVERVAL por parte de ALBA Petróleos con objetivos bien definidos: comprar un lote en la finca Loma Linda y otros tres en la residencial Greenside Santa Elena, iniciar los trabajos de terracería y construir viviendas.

O INVERVAL incumplió su pacto con ALBA Petróleos al destinar parte del dinero a algo que no se había convenido, o el dinero utilizado para esta transacción no tiene justificación de su origen. INVERVAL, por otro lado, no refleja en sus balances financieros en el Centro Nacional de Registros la adquisición de una compañía. Solo se limita a hacer ver que cuenta con una subsidiaria a la que le ha erogado varios préstamos.

Al abogado Cortez Avelar se le buscó en múltiples ocasiones para que diera su versión de los hechos. Primero se hizo escribiéndole un correo a la misma dirección que ha facilitado a la Autoridad Marítima Portuaria (AMP) de El Salvador, para que esta pueda comunicarse con él en el marco del proceso que la institución abrió con respecto a la nave Guazapa I, propiedad de la “offshore” de ALBA Petróleos de El Salvador Guazapa, S. A., varada desde hace 20 meses en el Puerto de la Unión Centroamericana. Al no obtener respuesta por esta vía, se le buscó en la dirección de PROCREADOR, una de sus empresas. Esta resultó ser, también, su casa de residencia. No estaba. Se le dejaron datos para que el abogado pudiera contactarse con SÉPTIMO SENTIDO. Hasta el cierre de este trabajo, no hubo ninguna respuesta.

Las casas de lujo vacías

La empresa Las Vistas inició con la construcción de sus 38 casas en 2013. Las labores de edificación finalizaron en 2015.  En octubre de ese mismo año, Las Vistas comenzó a desprenderse de sus viviendas. Las ventas pararon en noviembre de 2016. Desde entonces, no ha reportado una nueva. En ese periodo de 14 meses, la empresa vendió 19 casas. 10 de estas llegaron a manos de personas y empresas relacionadas con el político salvadoreño José Luis Merino. Entre estas está una de sus hermanas, Yanira Elizabeth Merino Cabrera.

En todos los casos, los compradores realizaron préstamos hipotecarios cercanos a los $250,000 para adquirir los inmuebles, con un plazo de más de 20 años para pagar. Sin embargo, siempre tuvieron que aportar de su propio bolsillo cifras que rondan los $60,000 para comprar las casas, pues tienen un valor aproximado de $325,000.

Sin excepción, las viviendas también se encuentran vacías, como se desprende del testimonio de vecinos de esa misma residencial y de una visita realizada al sitio en abril de 2017. Cuatro de las casas le pertenecen a ALBA Petróleos de El Salvador.

Que las viviendas hayan llegado a manos de personas relacionadas y que no estén siendo utilizadas no es casualidad. Según un contador consultado para este trabajo, ello puede servir como una estrategia para amortizar pérdidas por el fracaso de un proyecto inmobiliario. Es decir que la persona que compra no está interesada realmente en adquirir el inmueble, pero le hace el favor a la compañía de sacar un crédito hipotecario para “comprar la casa”. El pago del crédito puede realizarlo, incluso, la misma sociedad que vendió. Siempre hay pérdidas, pero estas no deben cancelarse inmediatamente. Se trasladan al largo plazo.

Un miembro de la Fiscalía General de la República (FGR), sin relación con el caso, asegura que también se puede tratar de una estrategia para el lavado de dinero: una persona puede sacar un préstamo hipotecario de largo plazo para pagarlo, incluso mediante cuotas adelantadas, con dinero proveniente de actividades ilícitas. El dinero, luego, se puede justificar como el resultante de un crédito.

El bufete Guerrero y Guerrero, cuyos miembros brindaron el servicio profesional de fundar la empresa Las Vistas, tiene como su cabeza a Juan José Guerrero. Este abogado es un exdirigente de ARENA. Incluso fue director de asuntos jurídicos y electorales de ese partido.

Juan José Guerrero es un nombre común a varias etapas de esta historia. Primero, porque formó parte de la junta directiva de Garden Hills, la compañía que cedió los 38 lotes, desde 2006 hasta 2010. Segundo, porque fue el notario que se encargó de hacer el documento de la fundación de Las Vistas (la empresa que los adquirió) y de todos los escritos relacionados con la transacción de los inmuebles. Garden Hills, hasta el 2012, mostraba como su dirección la misma del bufete Guerrero y Guerrero. Se buscó a Juan José Guerrero en su oficina para que brindara una entrevista, pero no accedió a la petición.

Fuentes cercanas al bufete aseguraron que Las Vistas había sido creada exclusivamente como un servicio profesional para su cliente José Gregorio Preza, intentando desligarse de estas transacciones.

El otro camino de Las Vistas a ALBA

Además de INVERVAL, la empresa dueña de la mayor parte de sus acciones, Las Vistas ha recibido préstamos de una compañía llamada Energía Orgánica (ENERGOR). Hasta 2015, la suma de estos créditos ascendía a $600,000. Entre estas tres sociedades hay varios nombres de personas que se repiten, según decenas de revisiones hechas en el Registro de Comercio de El Salvador.

José Mauricio Cortez Avelar, el abogado identificado como prestanombres de José Luis Merino, ha estado en las juntas directivas de las tres empresas.

El empresario Carlos Luwind Paz Reyes ha ocupado cargos al mismo tiempo en las juntas directivas de INVERVAL y de ENERGOR, desde el 12 de mayo de 2014 hasta la actualidad. Esta misma persona ha tenido participación en otras empresas financiadas con dinero de ALBA Petróleos, como la Arrocera San Francisco y Vuelos Económicos Centroamericanos (VECA).

Otro nombre común entre Las Vistas y ENERGOR es el de Sigfredo Edgardo Figueroa Cruz, quien actualmente funge como administrador único propietario de la primera y como presidente de la segunda. En el Ministerio de Hacienda ha estado registrado como representante legal de Las Vistas desde su fundación.
Buena parte del dinero de ENERGOR proviene de ALBA Petróleos de El Salvador. Los balances financieros presentados ante el CNR de esta última compañía en 2015 indican que la deuda que ENERGOR ha contraído con ella es de más de $15 millones. En 2012, Energía Orgánica recibió un crédito de más de $8 millones de una empresa panameña, APES INC, subsidiaria de ALBA Petróleos. $23 millones en total han sido bombeados desde la compañía de economía mixta.

Tres de las cuatro viviendas que ALBA Petróleos posee en la residencial Garden Hills le fueron cedidas por Las Vistas como una dación en pago. Estas sirvieron para cancelar parte de la deuda de ENERGOR, según lo reflejan los documentos de esta transacción, realizada el 16 de junio de 2016.

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Empresas vinculadas. Según los datos que han presentado ante el Centro Nacional de Registros, las sociedades Las Vistas, INVERVAL y ENERGOR comparten este local desde el 3 de noviembre de 2015, ubicado en el kilómetro 10 de la carretera al Puerto de la Libertad.

Un mal negocio

La INVERVAL de Cortez Avelar comenzó a inyectarle dinero a Las Vistas a través de préstamos en 2013. En ese ejercicio, fueron $138,699, los que se utilizarían para comenzar las construcciones de 38 casas en igual número de lotes.

Esa cifra aumentaría en los siguientes dos años: $4 millones, en 2014, y $7 millones, en 2015. Eso permitiría que Las Vistas no fuera la dueña de 38 lotes por $2.5 millones, sino de 38 viviendas, que, según la misma empresa, le daban un valor a su inventario de más de $8 millones. El proceso de la construcción, sin embargo, no ha estado exento de irregularidades.

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El aumento en el valor. En sus balances financieros de 2015, Las Vistas reportó que sus inventarios superaban los $8 millones, gracias a las construcciones de casas en sus lotes. Lo hizo gracias a $7 millones en préstamos de INVERVAL, a la que identifica como accionista mayoritaria. (clic para ampliar imagen)

En las declaraciones del Impuesto del Valor Agregado (IVA) que Las Vistas ha presentado ante el Ministerio de Hacienda de 2013 a 2017, ha reflejado apenas $32,000 en recibos de crédito fiscal, la forma con la que, por lo general, se adquieren materiales de construcción. Las grandes empresas que venden estos productos no lo hacen si no es de esta manera.

El crédito fiscal tiene un objetivo. Es el monto que una empresa ha pagado en concepto de impuestos al adquirir un insumo y que puede deducirlo ante el Estado al momento de realizar una reventa. La compañía adquiere, por ejemplo, una maleta por $130, de los que 30 corresponden a tributos. Luego, puede vender la misma maleta por $260. Para ello tendría que abonarle al Estado el 30 por ciento de la transacción; es decir, $60. Sin embargo, debido al crédito fiscal, estarán ya reflejados los $30 que ya pagó cuando adquirió el producto y, por tanto, solo tendrá que abonar $30. Se paga un tributo por la ganancia, no por el valor total del producto.

Eso también pasa con las construcciones: el crédito fiscal le permite a una inmobiliaria deducir los impuestos que ya pagó al adquirir los materiales.

Además de revelar informalidad en el proceso de construcción, pues se trasluce que la mayoría de compras se realizaron sin facturas, que Las Vistas casi no echara mano de créditos fiscales representa un tremendo problema contable, donde la empresa podría perder mucho dinero: en los impuestos de renta, pagados al fisco, no se le cobraría por el 30 % de la ganancia (la diferencia entre el costo y el precio de venta); sino, de todo el inmueble.
Eso ha sido compensado, según lo que se refleja en sus balances financieros y en los datos de sus declaraciones del Impuesto sobre la renta, con una muy alta cifra de costos.

Las Vistas comenzó a vender inmuebles en octubre de 2015. Al final de ese año, se había desprendido de seis, por los que declaró unos ingresos de más de $2.6 millones. Pero sus costos fueron muy cercanos: un poco más de $2.3 millones. La ganancia para todo el ejercicio, por tanto, se colocó en $300,000.

Es decir que cada casa se vendió a $433,000, mucho más de lo que se desprende del precio reflejado en las escrituras de compraventa, que fijan esa cifra en un promedio de $325,000. Cada vivienda costó $392,000. La utilidad total para 2015, según sus balances financieros, fue de $160,028 debido a otros gastos.

El siguiente año fue más difícil. Al final de 2016, Las Vistas se había desprendido de otras 13 viviendas, por las que reportó $3.8 millones en ingresos, el equivalente a $297,000 por inmueble, muy cercano al precio de mercado que se establece en las compraventas. Pero los costos representaron una avalancha: $4.9 millones, lo que se traduce en $379,000 por cada casa.

Las pérdidas para ese ejercicio, por tanto, fueron de más de $1 millón. En un contexto como ese, seguir vendiendo sería un mal negocio.

A partir de esto, queda una pregunta en el aire: ¿Por qué decidieron bajar en más de $100,000 el precio promedio de cada inmueble de un año a otro, de $433,000, en 2015, a $297,000, en 2016? ¿Por qué el costo promedio disminuyó en $13,000?

Las Vistas es todavía dueña de 19 casas en la residencial Garden Hills. Ha hipotecado seis de ellas. Dos como garantía de un préstamo, recibido por parte de una persona natural, el empresario de la construcción Raúl Argüello González, dueño de la sociedad Inversiones y Desarrollos Integrales.

Los otros cuatro están hipotecados a favor de Multiinversiones Banco Cooperativo de los Trabajadores, el mismo del que obtuvo el crédito para adquirir su casa Yanira Elizabeth, la hermana del viceministro Merino. Según algunos de los vecinos de Garden Hills, el funcionario ha residido de manera irregular en uno de los inmuebles que todavía le pertenecen a Las Vistas, el número 9 de la calle Zenzontle. Quienes siempre están allí, afirman los vecinos, son sus guardaespaldas.


Este reportaje fue realizado por Moisés Alvarado para la revista Séptimo Sentido de La Prensa Gráfica en el marco de la Iniciativa para el Periodismo de Investigación en las Américas, del International Center for Journalists (ICFJ), en alianza con CONNECTAS.

 


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