Solo el 1.5% de la población metropolitana puede costear vivienda en altura
De las familias que habitan el área metropolitana de San Salvador, solo el 1.5% puede costearse una vivienda en altura, una opción de solución a la falta de espacio. Los precios de contado de los apartamentos en esta, la zona más densamente poblada del país, están arriba de los $100,000. Este tipo de oferta no está acorde a la demanda de vivienda de interés social. El desbalance obliga a un buen número de familias a instalar viviendas informales en zonas de alto riesgo.
El Área Metropolitana de San Salvador (AMSS) atraviesa una crisis habitacional. Aquí, en la zona que comprende 14 municipios y que concentra aproximadamente a una tercera parte de la población salvadoreña, la oferta de vivienda “no logra casar” con la demanda, de acuerdo con la directora ejecutiva de la Oficina de Planificación del Área Metropolitana de San Salvador (OPAMSS), Yolanda Bichara.
“Tenemos un territorio metropolitano fragmentado, vulnerable, desigual y desarticulado”, asegura Bichara. Los datos que aparecen en una pantalla a sus espaldas ilustran la afirmación: 4,884 hectáreas del territorio del AMSS están catalogadas como Asentamientos Urbanos Precarios (AUP). Estas, de acuerdo con la OPAMSS, están bajo el umbral de la precariedad alta y extrema.
El Programa de las Naciones Unidas para los Asentamientos Humanos (ONU-HÁBITAT) define a los asentamientos precarios como “grupo de personas que viven en una zona urbana que carece de vivienda durable de naturaleza permanente, espacio vital suficiente, acceso fácil a agua potable y saneamiento adecuado y tenencia segura para evitar desalojos”. Un 28% de los 610 kilómetros cuadrados del AMSS están ocupados por este tipo de asentamientos.
Los números de la OPAMSS señalan, a todas luces, una “crisis de vivienda”, de acuerdo con el arquitecto Rafael Tobar. Esto, en gran parte, se debe a que “no existe una empresa estatal que esté produciendo vivienda de interés social”. Para Tobar, una forma de contrarrestar esta crisis urbana sería construir “ciudades compactas basadas en modelos de construcción en altura”.
Los datos de la OPAMSS reflejan que el modelo de construcción en altura sí se está potenciando en el AMSS. De acuerdo con Yolanda Bichara, la oficina reportó, entre octubre de 2018 y 2020, 73 proyectos en altura favorables.
Estos, sin embargo, no representan una solución concreta para quienes habitan en AUP. Bichara acepta que, a pesar del crecimiento y de la inversión del sector construcción, que asciende a $777 millones por este tipo de proyectos en el AMSS, el precio promedio de un apartamento en un edificio de tres o cuatro niveles es de $108,999. Este incrementa, explica Bichara, a medida crece el número de pisos. Así, el precio promedio por un apartamento puede ascender a $225,000.
El mercado de vivienda en altura actual, que es lo que algunos expertos, incluyendo a la misma OPAMSS, proponen como solución a la crisis habitacional, no produce vivienda para el grueso de habitantes del AMSS: estos están dirigidos únicamente al 1.5% de los habitantes del AMSS.
Para la gran mayoría, es decir, el 62% de las 430,000 familias que habitan en la zona y que no pueden pagar más de $14,000 por una vivienda, de acuerdo con la OPAMSS, se produce solamente un 1% de las construcciones en altura.
“El estrato para el que más se genera vivienda en altura es para las familias con ingresos que permitan comprar unidades habitacionales de hasta $200,000”, admite Bichara.
No tener a quién construir
En El Salvador no hay una ley que regule la producción habitacional. Aquí no hay ley de vivienda. El ente rector, es decir, el Ministerio de Vivienda (MIVI), entonces, no tiene qué dirigir, concluye el arquitecto y docente Alex Renderos. Para 2021, el MIVI reportó un recorte en el presupuesto para vivienda y desarrollo humano. La línea de trabajo “vivienda y hábitat” que tiene por objetivo “planificar y coordinar los programas de vivienda digna y de calidad y la reducción de vulnerabilidad de los asentamientos urbanos” percibió $204,140 menos en relación al presupuesto de 2020. Ante estos vacíos, explica Renderos, la producción de vivienda para los salvadoreños recae, entonces, en manos de constructoras privadas.
“Estamos viendo edificios que nacen desde la óptica de la empresa privada. No vemos vivienda de interés social”, dice Renderos. Y es por esto, explica, que la mayor parte de la producción actual de unidades habitacionales va destinada a personas que ganan más de cuatro salarios mínimos, es decir, lo que se necesitaría para acceder a una vivienda de interés social.
Las estadísticas del Fondo Social para la Vivienda (FSV) señalan que, hasta octubre de 2021, la institución ha otorgado 6,364 créditos para adquisición de vivienda nueva, usada, vivienda del FSV u otras líneas. La mayoría de estos, es decir, 3,547, corresponden a vivienda usada.
Entre los requisitos para aplicar a uno de estos créditos se encuentran los comprobantes de ingresos, la buena calificación crediticia en el sistema financiero y la capacidad de pago. Hasta diciembre de 2021, cinco de las 19 opciones de vivienda nueva disponibles para financiamiento en el portal del FSV se ubicaban dentro del AMSS. El resto, en municipios del interior del país.
El FSV pone a disposición, también, el programa de Vivienda Usada y el Programa de Vivienda Social para quienes no puedan costearse una vivienda nueva. A este último, lo vende como una “solución habitacional a sectores de la población altamente vulnerables y de escasos recursos”. Los precios de los inmuebles que puede financiar este programa no deben superar los $25,000 y se debe elegir de un catálogo de inmuebles recuperados por el FSV. Estas viviendas oscilan entre los $4,000 y los $20,000. La mayoría se ubican en zonas del AMSS con alta presencia delincuencial.
La zona poniente del AMSS, es decir, más cerca de Santa Tecla y Antiguo Cuscatlán, podría catalogarse, de acuerdo con el arquitecto Renderos, como una “zona de residencia” así, a secas. Estas se caracterizan, explica el arquitecto, por concentración de viviendas de alto costo bajo una connotación de “seguridad”. Y es aquí, dice, donde aparece una lógica de asentamientos excluyentes: municipios con viviendas amplias pero con densidad menor.
Las zonas excluyentes, explica Alex Renderos, generan ofertas habitacionales que no son compatibles con los ingresos mínimos que podría tener una familia del AMSS. Los programas del FSV tampoco ofrecen soluciones habitacionales ubicadas en estas zonas. Y son estos asentimientos excluyentes los que, en parte, según Renderos, favorecen al crecimiento de AUP. Los proyectos inaccesibles orillan a quienes no pueden pagarlos a la precariedad.
El Programa de Vivienda y Vida Digna (PROVIDA) es otra de las iniciativas que el FSV presenta para “familias salvadoreñas más vulnerables” y que “promueve el empoderamiento de la mujer”. El programa ofrece, de acuerdo con el portal web, “vivienda propia en condición favorable”.
En PROVIDA, los usuarios pueden acceder a líneas de vivienda nueva, usada y construcción. El portal web es enfático cuando dice que quienes apliquen no deben poseer vivienda para acceder a soluciones habitacionales en diversos departamentos del país. Las únicas excepciones son Antiguo Cuscatlán, Santa Tecla y los municipios del AMSS.
Sin espacio ni solución
10 metros cuadrados son, en términos de dimensionamiento, lo mínimo que necesita una persona para vivir de forma digna. Así lo explica el arquitecto Rafael Tobar. A partir de eso, Tobar calcula que una familia de cinco personas debería habitar, como mínimo, un espacio de 50 metros cuadrados para garantizar su bienestar.
Las casas del catálogo de vivienda recuperada del FSV oscilan entre los 20 y los 60 metros cuadrados. El precio varía, claramente, con las dimensiones del inmueble. No existe condición o reglamento alguno sobre el número de personas que pueden habitar la vivienda. Este tipo de inmuebles, es decir, los que no garantizan condiciones mínimas de espacio personal, orillan, de acuerdo con Tobar, a condiciones de hacinamiento.
La Encuesta de Hogares y Propósitos Múltiples (EHPM) define el hacinamiento como “el porcentaje de hogares que habitan en viviendas con tres o más personas por dormitorio exclusivo”. Un dormitorio exclusivo es, según el documento, las habitaciones que el hogar dedica exclusivamente para dormir. Así, para 2020, la EHPM reportó que un 39.8% de hogares a escala nacional vivían en condición de hacinamiento.
Para el arquitecto Alex Renderos, El Salvador rige su producción de vivienda por un modelo neoliberal. Estas lógicas de mercado que favorecen a la producción de la empresa privada, explica, generan proyectos urbanísticos habitacionales que no toman en cuenta el sentido humano.